“小物业ღღ，大民生”ღღ。物业服务是事关安居宜居的“关键小事”ღღ，也是关乎社会治理的“民生大事”ღღ。1月12日ღღ，山西省高级人民法院从全省法院审结的物业纠纷案件中ღღ，选取8个典型案例予以发布ღღ。此次发布的案例涵盖了物业服务合同履行ღღ、物业费用ღღ、业主知情权ღღ、物业管理损害责任等物业纠纷多个领域ღღ，回应了住宅专项维修资金使用ღღ、共有部分收益等群众关心的热点问题ღღ，让居民更“安居”ღღ，让物业更“乐业”ღღ。

　　某物业公司未经业主同意ღღ，将其管理的某大厦楼顶出租给甲ღღ、乙两公司7年ღღ，用于建设信号接收基站ღღ，共收取两公司电费收益及场地租赁费49038.5元ღღ。在此期间ღღ，某物业公司为小区改造ღღ、维修污水管ღღ、消防井下工程ღღ、电梯等项目支出32975元ღღ。小区业主委员会因与某物业公司就楼顶出租收益的归属问题产生争议ღღ，遂诉至人民法院ღღ。

　　法院经审理认为ღღ，本案中ღღ，大厦楼顶属于建筑区划内业主的共有部分ღღ，某物业公司出租大厦楼顶设立通信基站属于利用业主共有部分开展经营活动ღღ，收益49038.5元在扣除用于改造ღღ、维修相关项目支出的32975元后ღღ，剩余收益16063.5元应当退还该小区业主委员会凯发一触即发ღღ。

　　小区共有部分的收益ღღ，是指物业服务人利用业主共有部分经营获得的收益ღღ，主要包括公共场地停车费ღღ，楼道ღღ、电梯ღღ、外墙ღღ、车辆出入栏杆等部分的广告费ღღ，公共场地摆摊ღღ、自助售水机ღღ、快递柜进场费ღღ，通信设备占地费ღღ，物业用房ღღ、经营用房租金收入等ღღ。在经营收益扣除物业服务人管理共有部分的合理成本后ღღ，业主委员会有权要求物业服务人归还该收益ღღ。物业服务人应当向人民法院提供经营收益的相关合同ღღ、账簿ღღ、收入凭证等ღღ，拒不提供导致无法通过司法审计等方式确定经营收益的具体数额ღღ，由物业服务人承担不利后果ღღ。

　　郭某作为某小区某栋楼的顶层住户ღღ，发现楼顶漏水后ღღ，与某物业公司以及业主委员会沟通凯发一触即发ღღ。对方告知郭某住宅专项维修资金难以申请ღღ，郭某可先自行垫付资金维修ღღ。郭某遂自费对楼顶进行维修ღღ，花费9300元ღღ。之后郭某请求某物业公司支付其维修费用未果ღღ，遂诉至人民法院ღღ。某物业公司以维修费用应动用该小区的住宅专项维修资金为由ღღ，拒绝支付ღღ。

　　法院经审理认为ღღ，楼顶出现非人为原因造成的漏水后ღღ，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用住宅专项维修资金ღღ。郭某经业主委员会同意先行垫资维修且业主委员会认可该笔维修费用应当由住宅专项维修资金支付ღღ，故人民法院判决郭某垫付的维修费用由业主委员会申请ღღ，从该栋楼的住宅专项维修资金中支付ღღ。

　　《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》规定ღღ，维修资金划转业主大会管理前ღღ，申请人使用维修资金ღღ，需编制“维修资金使用方案”通知业主ღღ，并经符合法定人数业主表决同意后ღღ，报维修资金管理机构申请列支ღღ，由维修资金管理机构及时将维修资金划转至维修单位ღღ。维修资金划转业主大会管理后ღღ，“维修资金使用方案”经上述程序表决ღღ、公示ღღ，由业主委员会对方案等资料审核同意后ღღ，报维修资金管理机构ღღ。发生危及房屋使用和人身安全等紧急情况ღღ，需要立即对住宅共有部位ღღ、共有设施设备进行维修和更新ღღ、改造的ღღ，可由街道办事处（乡镇人民政府）对“维修资金使用方案”等资料进行审核和现场查验后ღღ，由维修资金管理机构及时将维修资金划转至维修单位ღღ。但对于房屋仍在保修期内的ღღ，则由开发商承担维修费用ღღ；对于因业主私自搭建阳光房线等破坏楼顶防水层的维修费用ღღ，则应由业主自行承担ღღ。

　　张某与某物业公司签订《物业服务合同》ღღ，并根据合同约定按当地三级物业服务标准的价格支付了物业管理费ღღ、地下停车费等全部费用ღღ。之后ღღ，张某停车位东面的垃圾存放处起火suparc官网ღღ，导致其停放在停车位的轿车被烧毁ღღ。火灾发生时有一床垫在垃圾存放处已放置多日ღღ。消防部门出具的火灾事故认定书载明ღღ，起火原因可以排除用火不慎ღღ、自燃ღღ、电器线路故障ღღ、吸烟ღღ，无法排除玩火不慎引发火灾ღღ、遗留火种引发火灾的可能ღღ。因未查明放火人ღღ，张某遂诉至人民法院ღღ，要求物业公司赔偿损失ღღ。

　　法院经审理认为ღღ，火灾发生时床垫在垃圾存放处已放置多日未清理suparc官网ღღ，某物业公司未做到日产日清ღღ，安装的监控设备也未覆盖起火处ღღ，导致未能及时灭火ღღ，也无法查清放火人ღღ。某物业公司的服务不符合合同约定的三级物业服务标准ღღ，构成违约ღღ。因某物业公司并非直接侵权人ღღ，故人民法院根据其过错程度酌情判决该公司对张某的损失承担一定的赔偿责任ღღ。

　　民法典等法律法规ღღ、行业标准以及物业服务合同ღღ，均明确了物业服务人的义务ღღ。物业服务人未依法ღღ、依规ღღ、依约提供服务造成业主损失的ღღ，应当承担与其过错相当的赔偿责任凯发一触即发ღღ。即使该损失是第三人造成的凯发一触即发ღღ，也不能免除物业服务人的违约责任ღღ。本案中ღღ，某物业公司未按三级服务标准提供服务ღღ，其虽非直接侵权人ღღ，但仍需对违约导致的损失向业主承担相应的赔偿责任ღღ。

　　周某在其小区单元楼门口ღღ，被从高空扔下的大理石条砸伤头部ღღ，住院治疗14天ღღ，被评定为十级伤残ღღ。事后经排查发现ღღ，路某家所在的公共楼道窗户下堆放有同类石材ღღ，高度距离窗口1米左右ღღ，事发时路某家中无人ღღ。案涉小区物业收费偏低ღღ，小区内未安装高空监控设备ღღ，未能查明肇事者ღღ。因小区业主多为周某同村亲友ღღ，周某不愿将可能的加害人一并起诉ღღ。路某为石材所有人ღღ，某物业公司此前未要求路某清理废弃石材suparc官网ღღ，故周某起诉路某ღღ、某物业公司ღღ，要求共同赔偿其人身损害赔偿金155262.36元ღღ。

　　法院经审理认为ღღ，某物业公司对路某在公共区域堆放杂物的行为疏于管理ღღ，违反了物业公司的安全保障义务ღღ，对周某的损害后果具有一定过错ღღ，但某物业公司的赔偿比例应当与其过错在损害后果中所占原因力的比例相适应ღღ。导致周某受伤的直接侵权人是肇事者ღღ，肇事者应当承担主要赔偿责任ღღ。路某在公共区域堆放私人杂物虽有过错ღღ，但放置在公共区域的石材被他人高空抛出ღღ，超出了普通人能预见到的风险范围ღღ，不应苛求路某能预见到此类风险ღღ。因此ღღ，路某放置石材的行为与周某的损害后果之间不存在法律上的因果关系suparc官网ღღ，路某对周某不承担侵权责任ღღ。故人民法院酌定某物业公司对周某的损害后果承担一定的赔偿责任ღღ。

　　保障业主的人身财产安全是物业服务人最基本的职责ღღ。物业服务人既负有注意义务ღღ，不能因其管理服务存在危险而使业主遭受损害ღღ；也负有安保义务ღღ，不能因其不作为而使业主遭受第三人侵害ღღ。本案的裁判提示物业服务人ღღ，不仅应采取必要的安全保障和防范ღღ、监控措施ღღ，也要加大宣传力度ღღ，告知业主在公共区域放置杂物的各类风险ღღ，积极督促业主清理杂物ღღ，共同预防高空抛物ღღ、坠物事件的发生ღღ。

　　郭某夫妇在外地旅行期间接到小区物业公司电话ღღ，称其房屋卫生间有漏水现象ღღ。郭某安排亲属前往查看ღღ，发现污水从卫生间马桶返出ღღ，整个房间已被污水浸泡ღღ，家中地板ღღ、家具ღღ、家电ღღ、装修ღღ、衣物ღღ、茶叶及生活用品等均毁损ღღ。经物业公司现场查看ღღ，确认是郭某房屋所在单元的下水主管道堵塞ღღ，污水从位于一楼房屋的马桶返出所致ღღ。经鉴定ღღ，郭某夫妇的损失共计480934.91元ღღ。因与物业公司协商赔偿无果ღღ，郭某遂诉至人民法院ღღ。

　　法院经审理认为ღღ，本案当事人双方均认可郭某夫妇的损失系因单元下水主管道堵塞所致ღღ，而下水主管道属于业主共有部分ღღ，对该部分维修ღღ、养护属于某物业公司的义务ღღ。某物业公司未按期对下水主管道进行巡查ღღ、疏通ღღ，构成违约ღღ，对下水主管道堵塞给郭某夫妇造成的损失应承担主要责任ღღ。结合本案实际情况ღღ，郭某夫妇对产生的损失也有一定过错ღღ。故人民法院判决某物业公司对郭某夫妇的损失承担主要赔偿责任ღღ。

　　管道漏水问题是小区治理中的热点和难点ღღ。住宅楼的下水管道通常由主管道与支管道组成ღღ，主管道贯穿整个楼栋ღღ，系业主共有部分ღღ。物业服务人对主管道负有维修ღღ、养护责任ღღ，应定期查看管道情况ღღ，疏通管道内杂物ღღ，降低管道堵塞ღღ、漏水风险ღღ，保证其正常运行ღღ，并做好维护记录ღღ。业主的财产因漏水受损时ღღ，物业服务人应及时上门检查ღღ，查找漏水部位ღღ，判断漏水原因ღღ，告知业主采取合理措施防止损失进一步扩大ღღ。物业服务人修复主管道漏水部位需进入其他业主的专有部分时ღღ，相关业主应予积极配合ღღ。

　　某物业公司与某研究所签订《物业管理服务合同》ღღ，约定由该公司为研究所家属院的住户提供物业服务ღღ。服务期满后ღღ，双方未继续签订书面物业服务合同ღღ，但某物业公司仍继续提供了3年物业服务ღღ。王某为该家属院住户ღღ，拖欠物业费共4473.74元ღღ，某物业公司将其诉至人民法院ღღ。王某以其未与某物业公司签订物业合同为由进行抗辩ღღ。

　　法院经审理认为ღღ，某物业公司与某研究所签订的《物业管理服务合同》虽已到期ღღ，但某物业公司继续提供了3年物业服务ღღ。在此期间ღღ，小区业主并未选聘新的物业服务人ღღ，继续接受某物业公司提供的服务ღღ。因此ღღ，原物业管理服务合同继续有效ღღ，某物业公司提供的是不定期的物业服务ღღ。故人民法院判决王某支付物业公司物业费用4473.74元ღღ。

　　为保证物业服务的连续性ღღ，民法典规定的不定期物业合同是在特定条件下为了维护公共秩序而直接在当事人之间创设的合同条款ღღ，是法律对于秩序ღღ、效益等价值考量而进行的特别规定ღღ，业主不能排除适用ღღ，故人民法院判决王某向某物业公司支付物业费ღღ。业主和物业服务人在相互给予对方必要的时间ღღ，为另聘物业服务人以及进行物业交接工作做好准备的条件下ღღ，双方也可以随时解除不定期物业合同ღღ。

　　张某ღღ、郭某等四人系某小区业主凯发一触即发ღღ，均与某物业公司签订《物业服务协议》ღღ。2024年ღღ，张某ღღ、郭某等四人以某物业公司侵犯其知情权为由ღღ，诉至人民法院ღღ，请求判令某物业公司提供备案的“某市四星级物业收费”等级证书ღღ、收费标准凭证及获得政府指导价的准确备案时间ღღ；该物业公司竞标物业服务资格的中标通知书等72项诉讼请求ღღ。

　　法院经审理认为ღღ，业主知情权依法应予保护ღღ。张某等四人作为业主ღღ，有权在法律和司法解释规定的范围内ღღ，要求物业公司公开其掌握的情况和资料ღღ。张某等四人要求物业公司提供共有部分的使用和收益情况ღღ，建筑区划内规划用于停放汽车的车位ღღ、车库的处分情况ღღ，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集ღღ、使用情况等诉讼请求ღღ，与业主利益密切相关ღღ，属于民法典及司法解释规定的物业服务人应当向业主公开的事项ღღ，某物业公司应当予以公开ღღ。张某等四人要求物业公司公示举办社区文化活动人员联系方式等诉讼请求ღღ，因涉及他人个人信息保护及隐私权ღღ，超出了业主合法权益的范围ღღ，人民法院不予支持ღღ。

　　业主作为建筑物区分所有权人ღღ，行使知情权是法律赋予的权利ღღ，也是参与社会治理的重要方式ღღ。现实生活中ღღ，建筑物区划内共有部分ღღ、共有设备设施及管理事项情况复杂ღღ，因此ღღ，业主知情权的范围应当以与其自身合法权益相关且客观存在的信息为限ღღ，不属于法定公开范围的事项ღღ，物业服务人不必公开suparc官网ღღ。本案中ღღ，张某等四人要求某物业公司公开的72项事项范围广泛ღღ、内容具体ღღ，几乎涵盖了小区全部的共有部位及全部共用设备ღღ、设施ღღ，部分诉求超越了业主知情权的范围ღღ。

　　某物业公司以其已依约提供物业服务ღღ，57户业主却长期拖欠物业费为由ღღ，向人民法院提起57件诉讼ღღ，要求57户业主支付物业费ღღ。

　　法院在审理过程中了解到ღღ，业主一致认为某物业公司提供的保洁等物业服务不到位ღღ，故采用不交物业费的方式督促某物业公司解决问题ღღ。为化解双方矛盾ღღ，人民法院组织座谈会ღღ，梳理业主反映的普遍性问题ღღ，要求某物业公司制定整改方案suparc官网ღღ、明确整改时间ღღ，并组织双方多次调解ღღ，最终双方对支付物业费达成一致意见ღღ，某物业公司撤回起诉ღღ。为确保业主权利落到实处ღღ，结案后ღღ，人民法院牵头召开由公安ღღ、住建ღღ、街道办ღღ、社区ღღ、人大代表ღღ、物业工作者共同参与的多方联动现场会ღღ。

　　物业服务合同纠纷往往是因物业服务人清洁小区ღღ、设施设备维护不到位等问题引发ღღ，业主通过拒交物业费的方式向物业服务人表达不满ღღ，该矛盾具有普发性和反复性ღღ。化解物业服务人与业主之间的纠纷是人民法院参与基层社会治理的重要抓手ღღ。本案中ღღ，人民法院在结案后积极作为ღღ，持续关注ღღ、监督物业公司整改进展情况ღღ，并且主动联动公安ღღ、住建suparc官网ღღ、街道ღღ、社区等单位ღღ，为业主和物业公司搭建沟通交流的平台ღღ。本案是人民法院坚持和发展新时代“枫桥经验”ღღ，延伸司法服务触角ღღ，构建矛盾纠纷预防化解多元共治格局的生动实践ღღ。

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